Gayrimenkul alım satımlarında yıllardır başvurulan “satış bedelini düşük gösterme” uygulaması tarihe karışıyor. 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle birlikte, konut, arsa ve iş yeri satışlarında gerçek satış bedelinin tapuda beyan edilmesi zorunlu hale geliyor. Sürecin denetimi ise MASAK tarafından sıkı şekilde yapılacak.

Bugüne kadar tapu harcı ve vergi yükünü azaltmak için yüksek bedelli taşınmazların düşük tutarla gösterilmesi yaygın bir yöntemdi. Yeni sistemle bu yol tamamen kapanıyor; eksik beyana ağır yaptırımlar geliyor.

Para Transferlerine Belge Şartı

Yeni dönemde gayrimenkul satışlarında ödemenin tamamı banka üzerinden ve belgeli yapılacak. Bankalar, yapılan transferlerin hangi işleme ait olduğunu sorgulayacak; tapuda beyan edilen bedelin altında işlem yapılmasına izin verilmeyecek.
Ayrıca yüksek tutarlı nakit çekimlerinde paranın nerede ve hangi amaçla kullanılacağı beyan edilecek; gerekli hallerde bilgiler MASAK’a iletilecek.

Yeni Sistem Nasıl İşleyecek?

Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, uygulamanın satışları doğrudan etkileyeceğini belirterek öne çıkan başlıkları şöyle sıraladı:

200 bin TL’yi aşan nakit işlemlerde, bankalar en az 20 karakterlik işlem açıklaması isteyecek.

2 milyon TL ve üzeri işlemlerde nakit işlem beyan formu doldurulacak.

20 milyon TL’yi aşan işlemlerde paranın kaynağına ilişkin ek belgeler talep edilecek.

Açıklama alanında “gayrimenkul alım ödemesi”, “borç verme”, “hediye/bağış” gibi seçenekler yer alacak; bunların dışındaki işlemler için detaylı açıklama zorunlu olacak.

İstisnalar Var

ATM’lerden yapılan ve 200 bin TL’yi aşmayan işlemler, kamu kurumlarıyla yapılan ödemeler ve bankaların kendi aralarındaki işlemleri beyan zorunluluğu dışında tutulacak.

Eksik Beyana Rekor Ceza

Yeni vergi düzenlemesiyle, tapu harcında eksik beyanın tespiti halinde uygulanan vergi ziyaı cezası 4 kat artırıldı. Gerçek bedel ile tapuda beyan edilen bedel arasındaki fark üzerinden hem alıcıya hem satıcıya cezalı harç ve vergi tahakkuk ettirilecek.

Uzmanlar, 2026 itibarıyla para transferi denetimlerinin sıkılaşması ve cezaların artması nedeniyle tapuda gerçek satış bedelinin beyan edilmesinin kaçınılmaz hale geldiğini vurguluyor.